Viele Eigentümer sind überrascht, wenn sie für dieselbe Immobilie unterschiedliche Wertangaben erhalten.
Während ein Immobilienmakler einen bestimmten Marktwert ermittelt, setzt die finanzierende Bank einen anderen Wert an und Kaufinteressenten haben häufig wiederum ihre eigene Preisvorstellung. Schnell entsteht der Eindruck, dass mindestens eine Bewertung falsch sein muss. Tatsächlich verfolgen alle Beteiligten unterschiedliche Ziele und nutzen teilweise verschiedene Bewertungsansätze.Gerade in Nürnberg, wo sich Immobilienpreise je nach Stadtteil, Mikrolage und Objektzustand teilweise erheblich unterscheiden, ist es wichtig zu verstehen, warum diese Unterschiede entstehen. Wer die Hintergründe kennt, kann Verkaufsgespräche besser einordnen und realistische Erwartungen an den erzielbaren Kaufpreis entwickeln.
Beim Verkauf einer Immobilie spielt der sogenannte Marktwert die wichtigste Rolle. Er beschreibt den Preis, der unter normalen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag voraussichtlich erzielt werden kann. Dabei werden weder ein besonders eiliger Verkäufer noch ein außergewöhnlich zahlungsbereiter Käufer berücksichtigt. Ziel ist vielmehr eine objektive Einschätzung des aktuellen Marktes.
In der Praxis orientieren sich Immobilienmakler dabei an vergleichbaren Verkäufen, der Lage, der Ausstattung, dem Zustand des Gebäudes sowie an der aktuellen Nachfrage. Gerade in Nürnberg können sich bereits wenige hundert Meter Entfernung deutlich auf den erzielbaren Kaufpreis auswirken. Ein Einfamilienhaus in Erlenstegen oder Thon erzielt häufig einen anderen Quadratmeterpreis als ein vergleichbares Objekt in Katzwang oder Eibach, obwohl Baujahr und Wohnfläche ähnlich sein können.
Viele Verkäufer wundern sich darüber, dass die finanzierende Bank den Wert der Immobilie niedriger einschätzt als der vereinbarte Kaufpreis. Dabei handelt es sich in den meisten Fällen nicht um einen Fehler.
Die Bank bewertet eine Immobilie nicht mit dem Ziel, den aktuellen Verkaufspreis zu bestimmen. Sie möchte vielmehr das Risiko einer Finanzierung möglichst gering halten. Deshalb verwendet sie häufig den sogenannten Beleihungswert. Dieser soll auch dann Bestand haben, wenn sich der Immobilienmarkt verschlechtert oder die Immobilie kurzfristig verwertet werden muss.
Aus diesem Grund werden Sicherheitsabschläge vorgenommen. Besonders stark berücksichtigt werden dabei Faktoren wie:
Der Beleihungswert liegt deshalb häufig unter dem tatsächlichen Kaufpreis, ohne dass dies etwas über die Qualität der Immobilie aussagt.
Kaufinteressenten betrachten eine Immobilie meist aus ihrer persönlichen Perspektive. Während Eigentümer oftmals den emotionalen Wert ihres Hauses kennen und viele Erinnerungen damit verbinden, kalkulieren Käufer nüchterner.
Sie berücksichtigen beispielsweise notwendige Renovierungen, energetische Sanierungen oder den Austausch der Heizungsanlage. Hinzu kommen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und gegebenenfalls Maklerprovision.
Besonders bei älteren Wohnhäusern werden zukünftige Investitionen häufig direkt vom angebotenen Kaufpreis abgezogen. Ein Käufer kalkuliert also nicht den heutigen Zustand, sondern die Gesamtkosten bis zur gewünschten Wohnqualität.
Ein erfahrener Immobilienmakler versucht nicht, den höchstmöglichen theoretischen Wert zu berechnen, sondern einen realistisch erzielbaren Angebotspreis festzulegen.
Dabei fließen zahlreiche Faktoren zusammen:
Gerade dieser letzte Punkt lässt sich durch keine Datenbank ersetzen. Ein Makler weiß aus seiner täglichen Praxis, welche Ausstattungsmerkmale Kaufinteressenten tatsächlich honorieren und welche Eigenschaften nur einen geringen Einfluss auf den Verkaufspreis haben.
Im Internet finden sich zahlreiche kostenlose Immobilienbewertungen. Diese können einen ersten Überblick vermitteln, ersetzen jedoch keine individuelle Wertermittlung.
Die Programme arbeiten überwiegend mit statistischen Durchschnittswerten. Besondere Merkmale einer Immobilie bleiben dabei häufig unberücksichtigt.
Dazu gehören beispielsweise:
Ebenso werden negative Besonderheiten oftmals nicht erkannt. Dazu zählen etwa ungünstige Grundrisse, Instandhaltungsstau oder baurechtliche Einschränkungen.
Bei nahezu jeder Immobilienbewertung spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Allerdings besteht sie nicht nur aus dem Namen eines Stadtteils.
Innerhalb Nürnbergs unterscheiden sich häufig einzelne Straßenzüge erheblich hinsichtlich Lärmbelastung, Verkehrsanbindung, Infrastruktur oder Wohnumfeld. Auch die Nähe zu Grünflächen, Schulen oder öffentlichen Verkehrsmitteln beeinflusst die Nachfrage.
Erfahrene Marktteilnehmer betrachten deshalb nicht nur den Stadtteil, sondern die konkrete Mikrolage einer Immobilie.
Viele Eigentümer investieren vor dem Verkauf noch größere Summen in ihre Immobilie. Nicht jede Maßnahme zahlt sich jedoch vollständig aus.
Während eine moderne Heizungsanlage oder energetische Verbesserungen häufig positiv bewertet werden, lassen sich individuelle Ausstattungswünsche nicht immer vollständig über den Verkaufspreis refinanzieren.
Deshalb sollte vor umfangreichen Investitionen geprüft werden, welche Maßnahmen den Marktwert tatsächlich verbessern und welche lediglich den persönlichen Wohnkomfort erhöhen.
Der veröffentlichte Angebotspreis stellt den Ausgangspunkt der Verkaufsverhandlungen dar. Der endgültige Kaufpreis entwickelt sich erst während des Vermarktungsprozesses.
Bei hoher Nachfrage können mehrere Interessenten den Preis erhöhen. Umgekehrt führen unrealistisch hohe Angebotspreise häufig zu langen Vermarktungszeiten und späteren Preisreduzierungen.
Ein marktgerechter Einstiegspreis erhöht daher die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Verkaufs innerhalb eines angemessenen Zeitraums.
Kaufinteressenten vergleichen heute zahlreiche Immobilien miteinander und informieren sich umfassend über Preise und Marktgeschehen. Eine nachvollziehbare Wertermittlung schafft Vertrauen und erleichtert die Kaufentscheidung.
Gleichzeitig profitieren auch Verkäufer von einer realistischen Preisstrategie. Sie vermeiden unnötig lange Vermarktungszeiten und erhöhen die Chance auf einen erfolgreichen Vertragsabschluss.
Unterschiedliche Immobilienbewertungen sind kein Widerspruch, sondern die Folge verschiedener Zielsetzungen. Während Käufer den zukünftigen Investitionsbedarf berücksichtigen, kalkulieren Banken mit Sicherheitsreserven und Immobilienmakler orientieren sich am aktuell erzielbaren Marktpreis. Für Eigentümer ist es daher wichtig, die jeweilige Bewertungsmethode richtig einzuordnen.
Insbesondere in Nürnberg, wo Lage, Objektzustand und Nachfrage einen erheblichen Einfluss auf den Verkaufspreis haben, bietet eine fundierte Marktwertermittlung die beste Grundlage für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Ein realistischer Angebotspreis schafft Vertrauen bei Kaufinteressenten, verkürzt häufig die Vermarktungsdauer und erhöht die Chancen auf einen erfolgreichen Abschluss.
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