Mehrfamilienhaus Nürnberg

Zusammenfassung - gut zu wissen:

  • Die Aufteilung eine Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen bietet nur in wenigen Fällen Vorteile.
  • Für die Aufteilung werden Aufteilungspläne, die Abgeschlossenheitserklärung und eine notariell erstellte Teilungserklärung benötigt.
  • Ein Aufteilung erfordert Know How da die Nutzung des neu zu bildenden Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums in der Regel langfristig festgeschrieben wird.
  • Als grober Orientierung entstehen bei der Aufteilung in z.B. 12 Wohneinheiten Kosten von ca. 10.000 €.
  • Eine Aufteilung ist nur in wenigen Fällen sinnvoll und wird in der Regel von Projektentwicklern und nicht vom klassischen Kapitalanleger durchgeführt.

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses zum Verkauf

Steht der Verkauf eines Mehrfamilienhaus an, sollte geprüft werden, ob die Aufteilung in Eigentumswohnungen zu einem insgesamt höheren Verkaufsergebnis führen kann. Ob ein höherer Verkaufspreis durch eine vorliegende Aufteilung tatsächlich erzielbar ist, hängt allerdings vom jeweiligen Mehrfamilienhaus und der Situation des Verkäufers/Eigentümers ab und kann deshalb nicht pauschal beantwortet werden. Hier spielt vor allem das mögliche Entwicklungspotential d.h. die mögliche Steigerung der Rendite beim Mehrfamilienhaus eine Rolle.

Außerdem geht es um die Absichten und Ziele des Verkäufers. In der Praxis wird so gut wie immer eine einziger Verkaufsvorgang für ein Mehrfamilienhaus angestrebt. Dies ist z.B. meistens der Fall wenn das Haus von einer Erbengemeinschaft verkauft werden soll. Aber auch in diesem Fall kann eine vorher vorgenommene Aufteilung in Wohnungseigentum zu einem besseren Verkaufspreis führen, wenn das Objekt z.B. an einen Projektentwickler verkauft werden kann.

Bei einem Projektentwickler steht im Vordergrund, ob eine Immobilie durch Veränderung und Entwicklung des Nutzungskonzeptes und/oder Zustands Chancen auf einen höheren Weiterverkauf bietet. Hierin liegt auch der Unterschied zum klassischen Kapitalanleger als Käufer der eine Immobilie zur Vermögensbildung kauft und behält und lediglich im Sinne Werterhalt und Renditesteigerung für den eigenen Bedarf weiter entwickelt.

Die Aufteilung Ablauf, Beteiligte, benötigte Unterlagen

Der erste Schritt für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumswohnungen ist die Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauordnungsbehörde der der jeweiligen Stadt. Für die Abgeschlossenheitbescheinigung werden die jeweilige Lage im Gebäude und der Umfang der einzelnen Wohneinheiten (Sondereigentum) und des Gemeinschafteigentumgs (z.B. Innenhof) in Aufteilungsplänen dargestellt. Als Grundlage für die benötigte Aufteilungsplanung können die Bauantragpläne des Gebäudes verwendet werden. Die Aufteilungspläne werden z.B. von einem Planer (z.B. Architekturbüro) mit entsprechender Erfahrung erstellt.

Der nächste Schritt ist die notarielle Erstellung der Teilungserklärung. Diese dient gegenüber dem Grundbuch als Erklärung des Eigentümers zur Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz). In der Teilungserklärung wird die Lage und Größe (Mieteigentumsanteile) von Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen z.B. mit Kelleranteil) und Gemeinschaftseigentum (Vorgarten, Zuwege, Innenhof, Dachoden etc.) korrespondierend zu den Aufteilungsplänen beschrieben. Ergänzt wird die Teilungserklärung durch die Gemeinschaftsordnung die das Verhältnis der einzelnen Teileigentümer untereinander regelt.

Die Aufteilung wird durch die Eintragung im Grundbuch abgeschlossen. Für die einzelnen Wohneinheiten (Sondereigentum) werden individuelle Grundbuchblätter gebildet, die bezugnehmend auf die Teilungserklärung die Art und den Umfang und die Eigentumsverhältnisse der einzelnen Wohnung beschreiben.

Folgende Unterlagen werden zur Aufteilung benötigt:

  • Grundbuchauszug
  • Aufteilungspläne - Basis hierfür Baugenehmigungspläne
  • Abgeschhlossenheitserklärung
  • Teilungserklärung nach §8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz)

Kosten für die Aufteilung

Für die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum entstehen folgende Kosten:

  • Aufteilungspläne als Basis für die Abgeschlossenheitsbescheinigung (Planer)
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung (Stadt)
  • notarielle Teilungserklärung nach §8 WEG (Notar)
  • Grundbucheintragungen (Grundbuchamt)

Die Kosten hängen vom natürlich von der Größe der Immobilie bzw. für die Anzahl der zu bildenden Eigentumswohnungen ab. Bei einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen (EG, 1.OG DG) sind die Kosten also deutlich niedriger als bei einem großen Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen auf 5 Etagen.

Nachfolgende Beispielrechnung für ein mittleres Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen und einem Verkehrswert von 2 Mio. € am Standort Nürnberg zeigt Kosten zur Orientierung:

Kosten Aufteilung, Beispielrechnung:

  • Aufteilungspläne, Kosten Planer ca. 3.000 €
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung, Kosten Prüfung und Genehmigung durch die Baubehörde der Stadt: je Wohneinheit ca. 300 € x 12  = 3.600 €
  • notarielle Teilungserklärung nach §8 WEG, Kosten des Notariats: ca. 2.000 €
  • Grundbucheintragungen , Kosten des Grundbuchamts: ca. 1.500 €

In Summe entstehen für obiges Beispiel also Kosten von ca. 10.000 €.

Varianten, Vor- und Nachteile der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses

In der Praxis sind stehen dem Verkäufer, wenn er sich für eine Aufteilung entscheidet - zwei Optionen zur Wahl:

1. Verkauf des Mehrfamilienhauses komplett - aber in bereits aufgeteiltem Zustand

Der klassische Kapitalanleger als Käufer, der das Haus als Vermögenswert betrachtet, hat durch eine vorgenommenen Aufteilung in der Regel keine Vorteile. Für einen Projektentwickler als Käufer, der die Wohnungen einzeln am Markt zu möglicherweise besseren Preisen verkaufen möchte, kann eine bereits vorliegende Aufteilung interessant sein. Allerdings bestehen erhebliche Risiken, dass das Aufteilungskonzept ungünstig ausfällt oder den Vorstellungen des Käufers nicht entspricht. Ein Beispiel für Risiken beim Aufteilungskonzept sind z.B. Flächen die als Garten zur Sondernutzung der EG Wohnungen zugeordnet werden und eine spätere Nachrüstung der Obergeschosswohnungen mit Balkonen (Aufständerung) nicht zulassen. Oder die Beibehaltung und Nutzung von PKW Stellflächen oder Garagen auf dem Grundstück die möglicherweise besser als Garten im Sondereigentum der EG Wohnungen höherwertig vermarktbar wären.

2. Aufteilung und anschließender separater Verkauf der einzelnen Wohneinheiten

Diese Variante bietet grundsätzlich die Chance gegenüber dem Verkauf als Einzelimmobilie einen besseren Gesamtpreis zu erzielen. Allerdings kann sich der Verkauf - je nach Preisniveau und Nachfrage am Markt -über einen längeren Zeitraum erstrecken. Ein weitere Nachteil ist, dass der Verkäufer bis zum Verkauf der letzten Wohneinheit in der durch die Aufteilung gebildeten Eigentümergemeinschaft verbleibt. Diese Variante kann z.B. bei kleinen Mehrfamilienhäusern sinnvoll sein, wenn der Verkäufer beispielsweise eine einzelne Wohnungen weiter im Bestand halten möchte.

Weitere Hinweise zur Aufteilung

Ein Risiko durch die Aufteilung kann bei einer mit Grundschulden belasteten Immobilie durch die Neubewertung der grundschuldstellenden Bank bestehen. Aus einer Aufteilung kann eine Neubewertung des Beleihungswertes der Immobilie durch die Bank resultieren. Dies kann je nach Situation zu einer Unterdeckung der Grundschuld führen. Deshalb ist es für Verkäufer empfehlenswert im Fall einer geplanten Aufteilung mit der Bank zu klären, ob und in welcher Höhe eine Anpassung des Beleihungswertes notwendig wird.

Im Zuge der Aufteilung entsteht ein Vorkaufsrecht der Wohnungen durch die Mieter. Dies sollte beim Aufteilungskonzept von vornherein berücksichtigt werden. Möglicherweise entspricht die gewünschte Aufteilung auch nicht den vorliegenden Mietverträgen die für den Käufer bindendent sind. Dies kann wiederum zu Nachteilen bei der gewünschten Verkaufsrendite führen.

Fazit

Ob eine Aufteilung eines Mehrfamilienhauses im konkreten Einzelfall Sinn macht, hängt in der Regel nicht von den damit einhergehenden Kosten ab. Vielmehr stehen konzeptionelle Überlegungen im Vordergrund.

Für den privaten Verkäufer ist eine Aufteilung eines Hauses nur in wenigen Fällen sinnvoll. Dies kann z.B. bei einem kleineren Mehrfamilienhaus Sinn machen, wenn eine Wohnung behalten werden soll. Größere Mehrfamilienhäuser werden aufgrund des planerischen und konzeptionellen Risikos in der Regel nur von Projektentwicklern mit entsprechender Erfahrung aufgeteilt.