Zusammenfassung - gut zu wissen:
- Beim Verkauf einer Immobilie, die nicht von dem Eigentümer bewohnt wird, fällt innerhalb der ersten zehn Jahre nach deren Erwerb eine Spekulationssteuer an
- Der Grund für den Verkauf einer Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ist für die Erhebung der Spekulationssteuer nicht relevant
- Zehn Jahre nach dem Kauf einer nicht selbst genutzten Immobilie kann diese steuerfrei verkauft werden
- Wird eine Immobilie zwei Jahre oder länger und zusätzlich zumindest teilweise in dem Jahr des Verkaufes selbst genutzt, ist keine Spekulationssteuer zu zahlen
- Die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz
Was versteht man unter der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf?
Eine Immobilie günstig zu kaufen und dank eventueller Wertsteigerung beziehungsweise nach Aufwertung durch Renovierung oder Umbau gewinnbringend weiter zu verkaufen, das klingt attraktiv.
Allerdings gilt es dabei zu beachten, dass sofern der Weiterverkauf innerhalb bestimmter Fristen geschieht, eine Spekulationssteuer fällig werden kann.
Die Spekulationssteuer wird auf die Versteuerung von erzielten Einnahmen aus privaten Veräußerungsgeschäften zurückgeführt.
Bei dem kurzfristigen Weiterverkauf einer erworbenen, nicht selbst genutzten Immobilie wird auf einen durch Wertsteigerung den Kaufpreis übersteigenden Verkaufspreis spekuliert. Aus dieser Spekulation entstehende Gewinne werden dem Jahreseinkommen zugerechnet und sind somit steuerpflichtig.
Wann fällt die Spekulationssteuer beim Verkauf einer Immobilie an?
Die Spekulationssteuer wie oben beschrieben muss gezahlt werden, wenn eine Anlageimmobilie in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes verkauft wird. Der Grund des Verkaufs spielt dabei keine Rolle, so ist auch dann eine Spekulationssteuer fällig, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird.
Auch bei geerbten oder verschenkten Immobilien kann es passieren, dass wenn diese nicht selbst bewohnt werden, bei deren Weiterverkauf eine Spekulationssteuer erhoben wird. Grundlage der Zehnjahresfrist bildet dabei das Datum, zu dem der Vorbesitzer die Immobilie erworben hat. Liegt dieser Zeitpunkt länger als zehn Jahre zurück, fällt keine zusätzliche Steuer an.
Bei geerbten Immobilien gilt es zusätzlich zu beachten, dass die Zehnjahresfrist bei Auszahlung anderer Erben von vorne beginnt.
Auch durch Trennung oder Scheidungsfälle oder Betriebsaufgaben zugesprochene Immobilien unterliegen, sofern diese nicht selbst genutzt werden, die ersten zehn Jahre nach deren Erhalt der Spekulationssteuer.
Bei dem Verkauf von teilweise selbst- beziehungsweise fremd genutzten Immobilien, beispielsweise einem selbst bewohnten Einfamilienhaus mit vermieteter Einliegerwohnung, fällt die Spekulationssteuer anteilig an. Dabei wird ermittelt, zu wie viel Prozent die Immobilie fremd genutzt wird. Fallen beispielsweise 20% eines Hauses auf die vermietete Einliegerwohnung und 80% auf den selbst genutzten Anteil, so müssen 20% des durch den Verkauf erzielten Gewinns versteuert werden.
Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?
Die Spekulationssteuer ist auf den Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften zu bezahlen. Das bedeutet, dass zur Berechnung der zu zahlenden Steuer der Kaufpreis von dem erzielten Verkaufspreis abzuziehen ist. Dieser durch das Veräußerungsgeschäft erwirtschaftete Gewinn ist mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern.
Beispielrechnung zur Spekulationssteuer:
Beispielrechnung für die Ermittlung der Höhe der Spekulationssteuer für eine innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufte, nicht selbst bewohnte Wohnung:
Kaufpreis der Wohnung: 250.000 €
Kosten Renovierung: 25.000 €
Verkaufspreis der Wohnung: 300.000 €
Erwirtschafteter Gewinn: 25.000 €
Steuersatz: 40 %
Spekulationssteuer: 10.000 €
In diesem Fall müsste bei einem exemplarisch angenommenen Einkommenssteuersatz von 40% eine Spekulationssteuer in Höhe von 10.000 € an das Finanzamt abgeführt werden.
In welchen Fällen ist keine Spekulationssteuer zu entrichten?
Eine Spekulationssteuer muss für die private Veräußerung von nicht selbst genutzten Immobilien nicht entrichtet werden, wenn zwischen An- und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen.
Für den Verkauf von selbst bewohnten Immobilien fällt ebenfalls keine Spekulationssteuer an. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie in dem angebrochenen Jahr des Verkaufes und mindestens in den zwei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt wurde. Dies gilt auch, wenn die Immobilie in dem Jahr des Verkaufs selbst bewohnt, aber kurz vor dem Verkauf vermietet wird.
Wenn geerbte oder geschenkte Immobilien verkauft werden sollen und diese vom Vorbesitzer selbst länger als zwei Jahre genutzt wurden, gehen auch diese Fristen auf den neuen Besitzer über. Ein steuerfreier Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist ist also möglich, wenn dieser im gleichen Jahr, in dem der Vorbesitzer noch in der Wohnung gelebt hat, stattfindet.
Ansprechpartner zur Spekulationssteuer
Wenn man den Verkauf einer Immobilie plant, ist es durchaus sinnvoll, einen Steuerberater in dieses Vorhaben einzubeziehen. Speziell wenn es sich um eine vor weniger als zehn Jahren erworbene und nicht selbst genutzte Immobilie handelt, ist es von Vorteil, sich professionelle Unterstützung zu holen. Eine gute Beratung fällt in den meisten Fällen deutlich günstiger aus, als es eine durch Unwissenheit zu zahlende Spekulationssteuer tun würde. Als Immobilienmakler in Nürnberg für den Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses verfügen wir über ein großes Netzwerk und können Ihnen gerne einen kompetenten Steuerberater empfehlen.
