Zusammenfassung – gut zu wissen:
- Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist die zentrale Grundlage für die Ermittlung der Miete oder des Verkaufspreises einer Immobilie
- Die aktuelle Vorschrift zur Berechnung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)
- Die Berechnung der Grundflächen erfolgt auf Basis von IST- bzw. Fertigmaßen (keine Rohbau- oder Planmaße)
- Balkone werden in der Regel nur mit 25% der Grundfläche berücksichtigt
- Bei Dachschrägen im Dachgeschoss müssen die verschiedenen Raumhöhen unterschiedlich berücksichtigt werden
- Durch ein örtliches Aufmaß können viele Fehler vermieden werden
Wohnfläche relevant sowohl für Immobilien Verkauf als auch Vermietung
Die korrekte Ermittlung der Wohnfläche ist eine der zentralen Voraussetzungen bei Wohnimmobilien zur Ermittlung des Verkaufspreises beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses aber auch zur Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Vermietung.
Beim Verkauf eine Hauses oder einer Wohnung kann ein falscher Ansatz der Wohnfläche zu Konflikten zwischen Käufer und Verkäufer führen. Aus diesem Grund wird z.B. eine prüfbare Wohnflächenberechnung beim Immobilienkauf auch von den meisten Banken (Finanzieren) gefordert um den korrekten Beleihungswert der Immobilie ermitteln zu können. Bei der Vermietung ist die Wohnfläche oft Streitgegenstand zwischen Mietern und Vermietern da sowohl die Grundmiete als auch die Nebenkostenabrechnung häufig auf Wohnflächenangaben Bezug nimmt.
In der Praxis treten im Zusammenhang mit der Wohnfläche im wesentlichen zwei Probleme auf:
1. Die (Gesamt-) Wohnfläche eines Hauses oder einer Wohnung liegt vor aber ohne zugehörige Berechnung. D.h. es ist häufig nicht klar, auf welcher Basis die Wohnfläche berechnet wurde und ob die Wohnfläche korrekt ist.
2. Die Wohnfläche mit Berechnung liegt vor. Allerdings wurde die Wohnfläche auf Basis einer älteren Norm oder Verordnung erstellt und/oder enthält Fehler.
Aktuelle Grundlage zur Wohnflächenberechnung: Die Wohnflächenverordnung (WoFlV):
Die aktuelle technische Grundlage zur Ermittlung der Wohnfläche ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese wurde in 2004 für geförderten Wohnraum verbindlich. Die Wohnflächenverordnung hat sich auch über den Bereich des geförderten Wohnraums als maßgebende Grundlage zur Berechnung der Wohnfläche etabliert.
Ermittlung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung:
Bei der Wohnflächenverordnung werden die Grundflächen mit den lichten Maßen (Fertigmaße von Wandbekleidung zu Wandbekleidung) ermittelt. Berücksichtigt werden nur Räume die einerseits ausschließlich zur betrachteten Wohnung (Wohneinheit) gehören und die anderseits auch den Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung für Aufenthaltsräume entsprechen.
Für Dachgeschosse werden Bereiche mit Raumhöhen zwischen 1 Meter und 2 Meter zu 50 % angesetzt. Grundflächen z.B. im Kniestockbereich mit Höhen unter 1 Meter werden gar nicht berücksichtigt.
Balkone und Terrassen werden mit 25 % Ihrer Grundfläche, höchstens jedoch – in begründeten Ausnahmefällen – mit 50 % berücksichtigt. Eine Ausnahme wäre beispielsweise ein Balkon mit Ausrichtung in absolut ruhige Lage angrenzend an ein Naturschutzgebiet. Hier könnte die Grundfläche z.B. auch mit 50 % angesetzt werden.
Treppen und Treppenabsätze mit mehr als drei Steigungen sowie Schornsteine, Mauervorlagen, Säulen, Pfeiler und Tür- Fenster- und Wandnischen die bestimmte Maße überschreiten. Wintergärten können mit 50 % ihrer Fläche angesetzt werden.
Beheizte Wintergärten können voll zur Wohnfläche angerechnet werden.
Weitere (ältere) Verordnungen zur Berechnung der Wohnfläche:
Je nach Baujahr der Wohnung oder des Hauses kann die Berechnung der Wohnfläche auch auf Basis folgender weiterer Verordnungen erfolgt sein:
- DIN 277
- DIN 283
- II. Berechnungsverordnung
Diese Verordnungen und Normen unterscheiden sich in Teilbereichen deutlich von der Ermittlung der Wohnfläche auf Basis der Wohnflächenverordnung. So können die Grundflächen bei der II. Berechnungsverordnung und der DIN 283 z.B. auch über Rohbaumaße und einen 3%tigen Putzabzug berechnet werden. Bei einer Berechnung auf Basis der II. Wohnflächenverordnung können Balkone beispielsweise mit 50 % der Grundfläche berücksichtigt werden. Nach Wohnflächenverordnung ist ein Ansatz von 50 % bei Balkonen nur im begründetem Ausahmefall möglich (in der Regel Anrechnung zu 25%).
Trotzdem können Wohnflächenberechnungen z.B. auf Basis der II. Berechnungsverordnung verwendet werden wenn die Berechnung entsprechend angepasst wird und/oder ein Hinweis erfolgt, auf welcher Basis die Wohnflächenberechnung erstellt wurde.
Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung:
Nachfolgende Übersicht zeigt häufige und typische Fehler bei der Berechnung der Wohnfläche:
- Balkon Ansatz Grundfläche mit 50% (statt 25%)
- Bei Wohnhäusern: Ansatz von Räumen in Keller (Hobbyraum, Gästezimmer etc.) die aufgrund z.B. von Raumhöhe oder Belichtung nicht als Aufenthaltsräume zugelassen sind
- Ermittlung der Grundflächen mit Rohbaumaßen (Planmaße) ohne Berücksichtigung eines Putzabzugs statt Verwendung von Fertigmaßen
- kein örtliches Aufmaß
- Dachgeschoss: keine Abminderung (50%) von Bereichen mit Raumhöhen zwischen 1 Meter und 2 Meter
- Dachgeschoss: Ansatz von Grundflächen mit Raumhöhen unter 1 Meter (Kniestockbereich).
Durch die fachkundige Erstellung eines örtlichen Aufmaßes und die korrekte Berücksichtigung der Vorschriften der Wohnflächenverordnung können die meisten Fehler vermieden werden.