Zusammenfassung - gut zu wissen:
- Eine wichtige Grundlage für die Wertermittlung von Grundstücken bzw. Häusern ist der Bodenrichtwert
- Neue Bodenrichtwerte erscheinen alle 2 Jahre, jeweils mit Stichtag zum 1.1., z.B. 1.1.24
- Der aktuelle Bodenrichtwert ist beim Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt/Gemeinde erhältlich oder online bei www.Boris-bayern.de
- Der Bodenrichtwert bemisst eine Zone und muss auf das individuelle Grundstück gegebenenfalls angepasst werden
- Der Grundstückswert ermittelt sich aus Multiplikation des (angepassten) Bodenrichtwerts mit der Grundstücksgröße
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert gehört neben der Wohnfläche und dem Baujahr einer Immobilie zu einem der wesentlichen Ausgangswerte für die Immobilienwert Ermittlung bzw. zur Ermittlung des Verkaufspreises von Häusern. Auch bei der Preisermittlung beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern in Nürnberg spielt der Bodenrichtwert eine wichtige Rolle.
Beim Bodenrichtwert handelt es sich um einen Durchschnittspreis für bebaute und unbebaute, meist baureif erschlossene Grundstücke (d.h. mit vorhandenen Versorgungsleitungen Kanal, Strom, Wasser, Abwasser), der sich auf die jeweilige Grundstücksgröße in m2 bezieht. Zusätzlich können noch weitere Randbedingungen zum Bodenrichtwert hinterlegt sein.
Bodenrichtwert Beispiel:
Bodenrichtwert 550 €/m2
bei
- Geschossflächenzahl 1,0 (für den Grad der mögliche bauliche Nutzung)
- Vergleichsgröße Grundstück 450 m2
- Im Wohngebiet W oder Mischgebiet M oder Gewerbegebiet G
Die Bodenrichtwerte z.B. für Bayern werden vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt oder Gemeinde in festen Zeitabständen ermittelt und herausgegeben und beruhen im wesentlichen auf tatsächlichen Kaufpreisen im jeweiligen Gebietes.
Für das Stadtgebiet Nürnberg bzw. Bayern insgesamt werden die Bodenrichtwerte beispielsweise alle zwei Jahre neu ermittelt.
Wie erhält man den Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist über den jeweiligen Gutachterausschuss (Stadt, Gemeinde, Landratsamt) erhältlich. Außerdem können Bodenrichtwerte in Bayern über www.Boris-bayern.de online angerufen werden. Teilweise ist der Bodenrichtwert online kostenlos erhältlich. In der Regel fallen aber Gebühren (ca. 30 €) für die Auskunft an.
Bodenrichtwert Nürnberg
Für das Stadtgebiet Nürnberg kann der Bodenrichtwert sowohl online über die Webseite des Gutachterausschuss der Stadt Nürnberg abgerufen werden (kostenpflichtig) oder auch direkt im Dienstleistungszentrum Bau (DLZ-Bau) der Stadt Nürnberg in der Lorenzer Straße 30 kostenlos auf der öffentlich zugänglichen Bodenrichtwertkarte eingesehen werden.
Die höchsten Bodenrichtwerte liegen in Nürnberg übrigens in der Innenstadt (Altstadt) vor. Hier werden Werte jenseits von 10.000 €/m2 erreicht.
Bodenrichtwert Anpassung - Ermittlung des Grundstückswerts
Da der Bodenrichtwert ein durchschnittlicher Wert für die jeweilige Lage darstellt und sich meist auf eine feste Vergleichs-Grundstücksgröße bezieht, muss der Bodenrichtwert zur korrekten Wertermittlung häufig angepasst werden.
Beispielsweise ist dies bei Grundstücken notwendig, die sehr viel größer sind als die dem Bodenrichtwert zugrunde liegende Vergleichsgröße. Hier muss der Bodenrichtwert bei gleicher baulicher Nutzungsmöglichkeit (z.B. keine Teilung in zwei Grundstücke sinnvoll möglich) gemindert werden.
Außerdem muss der Bodenwert gegebenenfalls an die jeweilige Microlage angepasst werden. Ein Grundstück am Waldrand oder reinen Anliegerstraße rechtfertigt eine Erhöhung des Bodenrichtwerts. Ein Grundstück an einer stark befahrenen Straße hingegen erfordert möglicherweise eine Minderung des Bodenrichtwerts.
Eine weitere Anpassung des Bodenwertes kann sich bei mit Häusern bebauten Grundstücken (Altbestand, Abriss) aus den jeweiligen Vorgaben des Bebauungsplans ergeben. Das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks kann hier über die Umrechnung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ) beurteilt werden um den Grundstückswert rechnerisch anzupassen..
Beispielberechnung für den Grundstückswert oder Bodenwert:
Bodenrichtwert 550 €/m2
Anpassung infolge Microlage + 10%
Grundstücksgröße 600 m2
Bodenwert/Grundstückswert = 550 €/m² x 1,1 x 600 m² = 363.000 €
