Über die zur Werterhaltung regelmäßig notwendigen Renovierungsmaßnahmen und Aufwendungen zum Unterhalt hinaus kann die Rendite von Mehrfamilienhäusern durch geeignete, langfristige Objektentwicklung gesteigert werden. Dies wirkt sich dann auch bei einem späteren Verkauf des Mehrfamilienhauses positiv aus.

Hierbei sollte das Mehrfamilienhauses sowohl hinsichtlich der baulichen Voraussetzungen als auch bezüglich der Mikrolage im Stadtteil betrachtet werden. Je nach individueller Ausgangssituation bieten sich eine Vielzahl von Maßnahmen an, die die erzielte Mietrendite nicht nur langfristig sichern sondern auch steigern können.

Entwicklungsmöglichkeiten von Mehrfamilienhäusern


Die folgenden Hinweise für Entwicklungsmöglichkeiten zur Steigerung der Rendite von Mehrfamilienhäusern beziehen sich auf Mehrfamilienhäuser ohne oder mit geringem gewerblichem Anteil (typischerweise im EG) und bis zu ca. 20 Wohnungen.

Steigerung der Wohnfläche beim Mehrfamilienhaus

Im Gegensatz zum Einfamilienhaus lassen sich Mehrfamilienhäuser vor allem im Innerstädtischen Bereich nur selten durch einen Anbau - zur Vergrößerung des Gebäudevolumens - erweitern. Eine häufig genutzte Möglichkeit die meist auch bei engen Verhältnissen umgesetzt werden kann ist der nachträgliche Anbau von Balkonen. Diese erhöhen - ja nach Qualität - mit bis zu 50% Ihrer Grundfläche die vermietbare Wohnungsfläche. Außerdem lassen sich bei Wohnungen mit Balkonen bessere Mieten erzielen.

Eine weitere Möglichkeit ist der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnungen oder die Integration des Dachgeschosses in die oberen Wohneinheiten als Maisonette Lösung.

Auch bei bereits vorhandenem Dachgeschoss Ausbau  kann die Wohnfläche durch den Einbau von Dachgauben gesteigert  werden. Dachgauben sorgen drüber hinaus für eine bessere Belichtung und erhöhen den Wohnkomfort.

Im Erdgeschoss bietet sich häufig die Möglichkeit  die Wohnfläche der Wohnungen durch das anlegen von Terrassen zu erweitern.

Schaffung zusätzlicher Mietbereiche

Oft befinden sich zugehörige Gartenflächen als Gemeinschaftsgarten vor oder hinter dem Mehrfamilienhaus. Diese können den Erdgeschoss Mietwohnungen zugeordnet werden. Hierbei sollten die Interessen der Bewohner und langjährige Benutzungsregelungen berücksichtigt werden.

Bei bisher nicht genutzten Innenhof Flächen bietet sich auch die Umwandlung in Gartenflächen an wenn diese z.B. den Erdgeschoss Wohnungen sinnvoll zugeordnet werden können.

Durch die Schaffung von PKW Stellplätzen im Innenhof (falls eine Durchfahrtmöglichkeit vorhanden ist) oder vor dem Haus lassen sich zusätzliche Mieteinnahmen erzielen.

Umnutzung von EG Gewerbe Flächen

Bei Mehrfamilienhäusern im Stadtbereich sind im Erdgeschoss häufig Gewerbeflächen z.B. von Läden vorhanden die schwerer vermietbar sind. Bei Mieterwechsel oder Leerstand kann durch die Herstellung von hochwertigerer Bürofläche oder auch Praxis Flächen zur Nahversorgung im Stadtteil die Mieteinnahmen gesteigert werden.
 
Je nach Lage und baulichen Voraussetzungen (z.B. Hochparterre) können erdgeschossige Gewerbeflächen auch in Wohnungen umgewandelt werden.

Energetische Sanierung des Mehrfamilienhauses

Hierzu gehören Maßnahmen wie z.B: die Dämmung von Fassaden und Geschossdecken oder die Erneuerung von Fenstern durch den Einbau moderner Fenster mit hochwertiger Isolierverglasungen.  Auch eine Erneuerung oder Austausch der Gebäudeheizung kann die Mietrendite langfristig steigen da sich hierdurch die Nebenkosten der Mieter verringern lassen.

Zur Beurteilung welche Maßnahmen jeweils sinnvoll und wirtschaftlich umgesetzt werden können ist eine Beratung durch einen Energieberater empfehlenswert. Weiterführende Informationen und Expertenlisten bietet z.B. die DENA "Deutsche Energie Agentur". Viele Maßnahmen können auch z.B. über günstige KfW Kredite mit finanziert werden.

Hebung des Wohnstandards durch die Modernisierung der Wohnungen

Neben den typischen Renovierungen in den einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses wie z.B. Erneuerung der Bodenbeläge und streichen von Decken und Wänden kann der Wohnstandard vor allem durch Erneuerung des Bades gehoben werden.  Sprechanlagen mit Videosystem oder auch die Vermietung von Wohnungen mit Einbauküchen können sich ebenfalls rechnen.
 
Ein wichtiger Orientierung zur Steuerung der erzielbaren Miete bietet auch der jeweilige Mietspiegel der Stadt. Für Nürnberg sind z.B. folgende Erhöhungen oder auch Minderungen der Basismiete möglich:

Beispiele Erhöhung der Basismiete:
 
+ 7% Hochwertiger Bodenbelag (mehr als 50 % der Fläche z.B. Parkett, Fliesen etc.)

+ 3% Balkon über 8 m2

+ 5% Einbauküche

+ 2 % Küchenboden gefliest
 
Beispiele Minderung der Basismiete:

-2% Gegensprechanlage fehlt

-2 % kein Balkon

 Quelle Mietspiegel 2020 der Stadt Nürnberg:

Hebung des Gebäudestandards durch Erneuerung der Haustechnik

Die wichtigste Maßnahme ist die Modernisierung der Heizung. Hier spielt vor allem die Änderung des Heizsystems von Einzel- oder Etagenheizung auf die komfortablere und wirtschaftlichere Zentralheizung eine Rolle. Durch ein modernere Zentralheizung z.B. mit Gas Brennwerttechnik lassen sich die Heizkosten senken. Hieraus resultiert eine bessere Vermietbarkeit und ein bessere Wohnkomfort für die Mieter.

Aber auch die Erneuerung elektrischer Leitungen und der Sicherungskästen und die Versorgung der Wohnungen mit schnellen Internet Anschlüssen und Kabelfernsehen bieten weitere Möglichkeiten zur Hebung des Gebäudestandards.

Darüber hinaus sollte die Möglichkeit einen Außenlift anzubauen geprüft werden. In vielen Fällen kann dieser sinnvoll am bestehenden Treppenhaus angebunden werden. 

Fazit:

Die vorgenannten Maßnahmen erhöhen nicht nur den Wohnkomfort der Mieter sondern können auch zu einer insgesamt besseren Vermietbarkeit führen. Dies bedeutet weniger Leerstand und damit höhere Mieteinnahmen.
 
Darüber hinaus können höhere Mieteinnahmen - auch unter Einhaltung der gesetzlichen Rahmenbedingungen wie Mietspiegel und Mietpreisbremse - durch größere Flächen und gehobenen Wohnstandard erzielt werden. Dies trägt zur langfristigen Wertsteigerung des Mehrfamilienhauses bzw. Mietshauses bei. Als Immobilienmakler in Nürnberg verfügen wir über umfangreiche Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern und Miethäusern und beraten Sie gerne bei Möglichkeiten die Rendite zu steigern.
 
Hinweis:
Für einen Teil der Maßnahmen wie z.B. die energetische Erneuerung bestehen darüber hinaus interessante Fördermöglichkeiten z.B. über die KfW. Auch beim Verkauf von Denkmalschutz Immobilien können Eigentümer durch Investitionen Steuern sparen und die Mietrendite des Mehrfamilienhauses steigern.