Immobilienverkauf aufgrund Trennung und Scheidung

Haus- und Wohnungsverkauf bei Trennung und Scheidung – nicht ohne den Immobilienmakler des Vertrauens


Mit einer Trennung nebst der sich daran anschließenden Scheidung geht für Ehe-, Partner- und Lebensgemeinschaften der bisherige gemeinsame Weg zu Ende. Das geschieht nicht nur emotional, sondern auch räumlich. Das bisherige gemeinsame Zuhause muss wahlweise von einem der Partner verlassen oder es muss veräußert werden. Welche dieser beiden oder noch anderen Möglichkeiten die beste ist, richtet sich immer nach dem individuellen Einzelfall. Zu den entscheidenden Kriterien gehören die Eigentumsverhältnisse an dem Haus oder der Wohnung, die tatsächlichen Lebensumstände der beiden Partner nebst ihren gemeinsamen Kindern, eine noch laufende Immobilienfinanzierung sowie der vorhandene oder fehlende Ehevertrag.

Egal welche Lösung angestrebt wird oder sich anbietet: Aus dem bisherigen gemeinsamen Zuhause sollte finanziell das Bestmögliche gemacht werden. Der Hausverkauf respektive Wohnungsverkauf soll auf dem örtlichen Immobilienmarkt einen möglichst hohen Verkaufserlös bringen. An diesem Punkt ist der Immobilienmakler gefragt, der bestenfalls für beide Partner zu ihrem Makler des Vertrauens wird.


Dafür gibt es mehrere Gründe

• Ungeachtet der schwierigen emotionalen Ausnahmesituation für alle Beteiligten und Betroffenen in oftmals zwei Generationen wollen und müssen sie aus finanzieller Sicht an ihre jeweils eigene Zukunft denken

• Demzufolge ist jeder von ihnen an einem möglichst hohen Erlös aus dem Immobilienverkauf interessiert; der wird anschließend aufgeteilt oder nach Abzug der Verbindlichkeiten verteilt

• Sollte ein Hausverkauf nicht infrage kommen, weil einer von beiden das bisherige Lebensumfeld beibehalten möchte, dann ist die Bewertung der Liegenschaft mit Grundstück und Gebäude die auschlaggebende Grundlage für eine Nutzungsentschädigung des anderen sowie für die finanzielle Regelung durch das Familiengericht

• Ein neutraler Immobilienmakler, der das Vertrauen beider Partner hat, kann ganz maßgeblich zu einer zufriedenstellenden Lösung beitragen. Beiden Seiten geht es darum, dass im Endeffekt möglichst viel verteilt werden kann. Je höher der Verkaufserlös ausfällt, umso besser

• Diese Chance bietet ein Makler, der mit dem örtlichen Immobilienmarkt vertraut ist. Einmal abgesehen davon, von welchem der beiden Partner er mit dem Hausverkauf oder mit dem Wohnungsverkauf beauftragt wird; im Endeffekt wirken beide sowohl in ihrem gemeinsamen als auch im einzelnen Interesse wie ein einziger Auftraggeber

• Der Makler seinerseits kann als Vermittler diese Situation deutlich entspannen. Mit seinem Know-how, seiner Erfahrung sowie mit seinem Engagement unterstützt er beide Trennungs- respektive Scheidungspartner gleichermaßen

• Um auf diese Weise möglichst erfolgreich agieren zu können, ist eine frühestmögliche Beauftragung zum Immobilienverkauf so hilfreich wie notwendig. Je knapper die Zeit ist, desto mehr Zugeständnisse müssen an den potentiellen Käufer gemacht werden. Gleichzeitig wird durch den Zeitmangel der Interessenten- und Käuferkreis deutlich eingeschränkt

Nutzungsrecht, Ausgleichsanspruch, Kosten und anderes mehr


Wenngleich es den trennungs- und scheidungswilligen Partnern in dieser Situation auch noch so schwerfällt; sie sollten sich bewusst machen, dass jede Regelung im gegenseitigen Einvernehmen allemal besser ist als ein Richterspruch am Familiengericht. Die Richter urteilen anhand der Aktenlage. Sie kennen die Beteiligten als Kläger und Beklagte nur aus der Gerichtsverhandlung, nicht jedoch „wirklich“ als Menschen, die sie nach wie vor sind. Das ist komplett anders, wenn auf freiwilliger, sozusagen „menschlicher“ Basis der Makler als neutrale Metapher den Immobilienverkauf abwickelt. Er sieht sich nicht dem einen oder dem anderen verpflichtet, sondern beiden gemeinsam mit dem Ziel, den Verkaufserlös zu maximieren. Im Grunde genommen ist es für beide Partner das Beste, den Verkauf der gemeinsamen Immobilie einem Dritten zu übertragen, der ihr gemeinsames Vertrauen genießt.

Während der Trennungs- sowie der anschließenden Scheidungsphase sind die Rechts- und Nutzungsverhältnisse an der Immobilie durchaus unterschiedlich. Bis zum endgültigen Verkauf mit Vertragsbeurkundung nebst Grundbuchumschreibung laufen die bisherigen Rechte und Pflichten unverändert weiter. Üblicherweise verlässt einer der beiden Partner das Haus oder die Wohnung; ansonsten wäre das gesetzlich vorgeschriebene Trennungsjahr nicht umsetzbar. Jetzt geht es um das Nutzungsrecht des Wohneigentums. Über das anschließende Nutzungsrecht nach der Scheidung entscheidet das Familiengericht.

- Bei einem gemeinsamen Eigentum wird die Nutzung meistens derjenigen Partei zugesprochen, bei der die Kinder verbleiben

- Ist ein Partner Alleineigentümer der Immobilie, wird die Unantastbarkeit seines Eigentums stark berücksichtigt. Eine Zuweisung an den anderen Partner als Nichteigentümer muss durch besondere individuelle Umstände gerechtfertigt sein. Zu denen gehört beispielsweise das Wohl der gemeinsamen Kinder

- Für diesen Fall hat der Alleineigentümer einen Anspruch auf finanzielle Entschädigung. Zugrundegelegt wird in aller Regel ein fiktiver Mietvertrag mit der ortsüblichen Kaltmiete. In dieser Höhe muss der in dem Wohneigentum verbleibende Partner nach der Scheidung eine Nutzungsentschädigung bezahlen

Fazit


Diese Beispiele machen deutlich, wie schwierig und auch unwägbar es ist, die Aufteilung des Immobilieneigentums dem Familiengericht zu überlassen. Hier gilt die Redewendung: Vor Gericht und auf hoher See ist man in Gottes Hand!

So schwierig auch der erste gemeinsame Schritt des Trennungs- respektive Scheidungspaares zum Makler sein mag; beide sollten ihn möglichst frühzeitig und gemeinsam tun. Ein außergerichtliches Einvernehmen über den ohnehin unvermeidbaren Immobilienverkauf ist allemal besser als ein Gerichtsvergleich oder ein Gerichtsurteil zugunsten eines von beiden.

Vor dem Familiengericht verliert jeder von ihnen, während mit Makler beide nur gewinnen können.