FAQ Mehrfamilienhaus verkaufen

Gut zu wissen – das Wichtigste auf einen Blick

• Der Ertragswert ist bei Mehrfamilienhäusern die maßgebliche Bewertungsgrundlage

• Die Miethöhe und Nachhaltigkeit der Mieteinnahmen bestimmen den Preis stärker als Baujahr oder Optik

• Leerstand, Instandhaltungsstau und energetischer Zustand wirken sich direkt auf den Faktor aus

• In der Metropolregion Nürnberg unterscheiden sich die Kaufpreisfaktoren je Stadtteil und Objektart erheblich

• Ein zu hoch angesetzter Preis kann den Verkauf verzögern oder den Marktwert dauerhaft beschädigen

• Professionelle Wertermittlung bedeutet nicht nur Rechnen, sondern Marktverständnis und Käuferkenntnis

FAQ´s

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern stellen sich im Verkaufsprozess typischerweise sehr konkrete, wirtschaftlich und rechtlich geprägte Fragen. In der Praxis lassen sich diese Fragen in wiederkehrende Themenblöcke gliedern. Nachfolgend eine strukturierte Übersicht der FAQ (frequently asked Questions) d.h. häufigsten Fragen, wie sie insbesondere bei renditeorientierten Objekten auftreten.

Was ist mein Mehrfamilienhaus aktuell wert?

Der Wert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich nicht aus dem, was der Eigentümer investiert hat, sondern aus dem, was ein Käufer zukünftig damit verdienen kann. Maßgeblich ist also der nachhaltig erzielbare Ertrag, nicht der subjektive Wert oder frühere Kaufpreise.

In der Praxis ergibt sich der Marktwert aus dem Zusammenspiel von:

• Jahresnettokaltmiete

• Bewirtschaftungskosten

• Zustand und Zukunftsfähigkeit des Gebäudes

• Lagequalität und Marktnachfrage

• Aktuellem Zins- und Investitionsumfeld

In Nürnberg, Fürth und Erlangen zeigen sich aktuell deutliche Unterschiede: Während gut gepflegte Mehrfamilienhäuser in zentralen Lagen Nürnbergs oder in gefragten Stadtteilen Erlangens weiterhin stark nachgefragt sind, reagieren Käufer in Randlagen oder bei sanierungsbedürftigen Objekten deutlich preissensibler.

Eine erste Orientierung zum Wert Ihres Merhfamilienhauses können Sie kostenlos und unverbindlich über unser Tool zur Immobilienbewertung anfordern (Auswahl Haus, dann Mehrfamilienhaus).

Welche Bewertungsmethode ist maßgeblich?

Bei Mehrfamilienhäusern ist der Ertragswert die entscheidende Methode. Vergleichs- oder Sachwert spielen höchstens eine unterstützende Rolle.

Der Ertragswert basiert auf der Frage:
Welchen nachhaltigen jährlichen Ertrag erwirtschaftet das Objekt – und mit welchem Faktor ist dieser Ertrag am Markt handelbar?

Der Faktor wiederum ergibt sich aus:

• Standortqualität

• Objektzustand

• Mieterstruktur

• Risikoabschlägen

• Markt- und Zinsniveau

In der Metropolregion Nürnberg bewegen sich marktübliche Faktoren – stark vereinfacht – derzeit grob zwischen:

• niedrigere Faktoren bei unsanierten Bestandsobjekten in Randlagen

• höhere Faktoren bei gepflegten Objekten mit stabilen Mietverhältnissen in guten Lagen

Eine pauschale Aussage ist jedoch unseriös. Jeder Straßenzug kann den Faktor messbar verändern.

Wie wirken sich Mieten, Leerstand und Mietverträge auf den Preis aus?

Die Ist-Miete ist der wichtigste Werttreiber – allerdings nur dann, wenn sie nachhaltig und rechtlich belastbar ist.

Käufer prüfen sehr genau:

• Sind die Mieten marktüblich oder deutlich unter Marktniveau?

• Bestehen Mietanpassungspotenziale?

• Gibt es Mietrückstände oder problematische Mietverhältnisse?

• Wie lange laufen bestehende Verträge?

Leerstand wirkt sich grundsätzlich wertmindernd aus, kann aber in bestimmten Konstellationen auch Chancen bieten, etwa wenn Wohnungen nachvermietet oder entwickelt werden können. Entscheidend ist, ob der Leerstand strukturell oder temporär ist.

In Nürnberg sehen wir regelmäßig, dass gut begründeter Leerstand professionell erklärt werden muss, um nicht als Risiko interpretiert zu werden.

Welchen Einfluss haben Modernisierungsrückstände und Energieeffizienz?

Der bauliche Zustand eines Mehrfamilienhauses wirkt sich heute stärker auf den Kaufpreis aus als noch vor einigen Jahren. Insbesondere:

• Heizungsart und Baujahr

• Dämmstandard

• Fenster, Dach und Leitungen

• Energiekennwerte

Käufer kalkulieren notwendige Investitionen konsequent ein und reduzieren den Kaufpreis entsprechend. Wichtig ist dabei: Nicht jede Maßnahme vor dem Verkauf rechnet sich. Oft ist es wirtschaftlicher, Transparenz zu schaffen und Investitionen sauber zu beziffern, statt kosmetisch zu modernisieren. Hier erhalten Sie Hinweise um die Rendite beim Mehrfamilienhaus zu steigern.

Gerade im aktuellen Marktumfeld der Metropolregion Nürnberg ist eine realistische Einschätzung des technischen Zustands ein wesentlicher Erfolgsfaktor.

Wie stark beeinflusst die Lage den erzielbaren Kaufpreis?

Lage ist beim Mehrfamilienhaus mehrdimensional:

• Makrolage (Region, Stadt)

• Mikrolage (Stadtteil, Straße)

• Umfeld (Infrastruktur, Entwicklungspotenzial)

Innerhalb Nürnbergs können wenige hundert Meter den Faktor erheblich verändern. Auch Fürth und Erlangen zeigen sehr unterschiedliche Teilmärkte mit eigenen Käufergruppen.

Als spezialisierter Immobilienmakler mit langjähriger Erfahrung im Verkauf von Mehrfamilienhäusern in der Metropolregion Nürnberg ist es entscheidend, nicht nur Durchschnittswerte, sondern reale Vergleichstransaktionen zu kennen – inklusive der Gründe, warum bestimmte Objekte erfolgreich verkauft wurden und andere nicht.

Warum eine realistische Wertermittlung über den Verkaufserfolg entscheidet

Ein zu hoch angesetzter Preis führt häufig zu:

• langen Vermarktungszeiten

• sinkender Nachfrage

• Preisanpassungen unter Marktwert

• Vertrauensverlust bei Investoren

Ein professionell ermittelter, marktnaher Preis hingegen schafft:

• qualifizierte Nachfrage

• Wettbewerb unter Käufern

• Planungssicherheit

• einen stabilen Verkaufsprozess

Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist die richtige Positionierung wichtiger als der maximale Startpreis.

Fazit: Wertermittlung ist Strategie, nicht nur Berechnung

Die Frage nach dem Wert eines Mehrfamilienhauses lässt sich nicht mit einem einfachen Rechner beantworten. Sie erfordert Marktkenntnis, Erfahrung und ein tiefes Verständnis dafür, wie Investoren denken und kalkulieren.

In der Metropolregion Nürnberg sind die Unterschiede zwischen einzelnen Objekten größer denn je. Eine fundierte Wertermittlung berücksichtigt nicht nur Zahlen, sondern auch:

• Käufererwartungen

• Marktzyklen

• Objektentwicklung

• Verkaufsstrategie

Gerade beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern entscheidet diese Phase maßgeblich darüber, ob ein Objekt erfolgreich, zügig und zu einem marktgerechten Preis verkauft wird.