Marktsituation für Mehrfamilienhäuser in Nürnberg

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Nürnberg hat in den vergangenen Jahren eine außergewöhnliche Entwicklung durchlaufen. Auf eine lange Phase stark steigender Preise folgte ab 2022 eine deutliche Korrektur.

Viele Eigentümer fragen sich daher:

„Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen – oder sollte man abwarten?“

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht der Stadt Nürnberg (Veröffentlichung Sommer 2025, Berichtsjahr 2024) liefert hierzu wichtige Antworten. Die Kernaussage: Der Markt befindet sich nicht mehr im freien Fall, sondern in einer Phase der Stabilisierung und langsamen Erholung. Für Verkäufer ist es wichtig, diese neue Marktsituation realistisch einzuordnen.

Gut zu wissen – die wichtigsten Punkte vorab

• Der Markt für Mehrfamilienhäuser hat sich nach dem Einbruch 2023 stabilisiert

• Die Anzahl der Verkäufe steigt wieder, wenn auch auf niedrigerem Preisniveau

• Die Preise liegen deutlich unter dem Höchststand von 2022

• Käufer kalkulieren wieder aktiver, aber deutlich rationaler

• Eine marktgerechte Preisfindung ist entscheidender denn je

Weniger Überhitzung, mehr Realität: Der aktuelle Markttrend

Mehrfamilienhäuser – also reine Wohngebäude oder Objekte mit geringem Gewerbeanteil außerhalb klassischer Geschäftslagen – waren bis 2022 extrem gefragt. Niedrige Zinsen, hohe Nachfrage und viel Kapital im Markt führten zu stark steigenden Preisen.

Mit den Zinsanhebungen ab 2022 änderten sich die Rahmenbedingungen schlagartig. 2023 markierte den Tiefpunkt der Marktaktivität. Viele Käufer zogen sich zurück, Verkäufer hielten an Preisvorstellungen aus der Hochphase fest. Der Markt kam ins Stocken.

Im Jahr 2024 zeigt sich nun ein anderes Bild: Der Markt ist wieder in Bewegung, allerdings unter neuen Spielregeln.

Transaktionen und Umsatz: Der Markt kommt zurück

Ein wichtiger Indikator für die Marktlage ist die Anzahl der tatsächlich abgeschlossenen Verkäufe.

Im Jahr 2024 wurden in Nürnberg 120 Mehrfamilienhäuser verkauft. Das sind deutlich mehr als im Jahr 2023, in dem lediglich 106 Kaufverträge zustande kamen. Auch der Geldumsatz stieg leicht auf rund 62 Millionen Euro, nach etwa 59 Millionen Euro im Vorjahr.

Besonders wichtig für Verkäufer: Gegen Ende des Jahres 2024 erreichte die Marktaktivität nahezu wieder das Niveau früherer Jahre. Der extreme Nachfrageeinbruch aus dem ersten Halbjahr 2023 gilt damit als überwunden.

Das zeigt: Käufer sind wieder bereit zu investieren – wenn Preis, Zustand und Perspektive zusammenpassen.

Preisentwicklung: Deutliche Korrektur, neues Gleichgewicht

Die Preisentwicklung lässt sich gut am sogenannten Zeitindex für Mehrfamilienhäuser ablesen. Dieser Index setzt das aktuelle Preisniveau ins Verhältnis zu früheren Jahren.

• Höchststand 2022: 443 %

• 2023: 373 %

• 2024: 340 %

Damit ist klar: Die Preise für Mehrfamilienhäuser in Nürnberg liegen heute spürbar unter dem Peak von 2022. Gleichzeitig hat sich der starke Preisverfall verlangsamt. Der Markt sucht – und findet zunehmend – ein neues Gleichgewicht.

Für Verkäufer bedeutet das: Wer noch mit Preisniveaus aus der Hochphase kalkuliert, wird es schwer haben. Wer hingegen realistisch an den Markt geht, trifft auf wieder aktiven Kaufinteressenten.

Rendite, Faktor und Mieten: So rechnen Käufer aktuell

Investoren schauen heute genauer hin als früher. Emotionale Kaufentscheidungen sind selten geworden. Die wichtigsten Kennzahlen haben sich 2024 wie folgt eingependelt:

Der Liegenschaftszinssatz, also die marktübliche Verzinsung für Mehrfamilienhäuser, liegt bei durchschnittlich 2,8 Prozent. Gleichzeitig wird im Schnitt etwa das 21-fache des Jahresrohertrags als Kaufpreis gezahlt.

Die erzielbaren Mieten bewegen sich bei rund 9,20 Euro pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche. Diese Zahlen zeigen: Käufer rechnen vorsichtig, aber wieder verlässlich. Objekte mit stabilen Mieteinnahmen und überschaubarem Investitionsbedarf sind besonders gefragt.

Welche Mehrfamilienhäuser werden verkauft?

Ein Blick auf die tatsächlich verkauften Objekte zeigt, dass der Nürnberger Markt stark vom Bestand geprägt ist. Das durchschnittliche Alter der im Jahr 2024 verkauften Mehrfamilienhäuser lag bei 94 Jahren.

Das hat direkte Auswirkungen auf die Bewertung. Bei Gebäuden in durchschnittlichem Zustand macht der Bodenwert häufig mehr als 50 Prozent des Gesamtpreises aus. Zustand, Sanierungsstand und energetische Qualität spielen daher eine zentrale Rolle bei der Preisfindung.

Für Verkäufer ist Transparenz hier entscheidend: Käufer akzeptieren Investitionsbedarf – aber sie wollen ihn klar beziffern und im Preis berücksichtigt sehen.

Was bedeutet das konkret für Verkäufer?

Der Markt ist wieder „handelbar“, aber nicht mehr überhitzt. Käufer sind da, jedoch deutlich anspruchsvoller. Das bietet Chancen für Eigentümer, die ihr Mehrfamilienhaus professionell positionieren.

Entscheidend sind:

• eine realistische Wertermittlung

• eine saubere Aufbereitung der Objekt- und Ertragsdaten

• eine klare Strategie, welche Käufergruppe angesprochen wird

Gerade in der Metropolregion Nürnberg unterscheiden sich Lage, Objektqualität und Käuferstruktur erheblich. Pauschale Aussagen greifen hier zu kurz. Hier können wir Eigentümer als Nürnberger Immobilienmakler mit unserer Erfahrung und Marktkenntnis speziell im Bereich des Verkaufs von Mehrfamilienhäuser kompetent unterstützen.

Eine einfache Analogie: Der Markt als Thermometer

Man kann den Markt für Mehrfamilienhäuser gut mit einem Thermometer vergleichen. Bis 2022 war der Markt überhitzt – die Temperatur stieg immer weiter. Danach folgte eine abrupte Abkühlung.

Heute liegt die Temperatur auf einem niedrigeren, aber stabilen Niveau. Der Markt ist nicht kalt, sondern wieder „begehbar“. Die Preise sind realistischer, die Zahl der Abschlüsse steigt wieder, und Käufer wie Verkäufer finden langsam zu neuen Erwartungen zurück.

Fazit: Stabilisierung statt Stillstand

Der Nürnberger Markt für Mehrfamilienhäuser befindet sich aktuell in einer Erholungsphase nach einer deutlichen Korrektur. Für Verkäufer bedeutet das weder Alarm noch Euphorie, sondern vor allem eines: Realismus.

Wer die neue Marktlage versteht, professionell bewertet und strategisch vorgeht, kann sein Mehrfamilienhaus auch heute erfolgreich verkaufen. Entscheidend ist, sich nicht an vergangenen Höchstpreisen zu orientieren, sondern am tatsächlichen Marktgeschehen in der Metropolregion Nürnberg.

Gerade hier zeigt sich der Vorteil spezialisierter Marktkenntnis und Erfahrung im Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Weitere Infos finden Sie auch in unseren FAQ´s zum Mehrfamilienhausverkauf.