Um den deutlichen Anstieg der Mietpreise in Großstädten und Ballungsräumen einzudämmen, führte die Bundesregierung 2015 die Mietpreisbremse ein. Sie gilt auch in der Metropolregion Nürnberg.
Weil die erhoffte Wirkung ausblieb, veränderte sie das Gesetz. Die geänderten Regelungen gelten seit Anfang 2019. Demnach darf jedes Bundesland Regionen festlegen, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Bevölkerungswachstum, Leerstand und die Mietentwicklung sind Kriterien, die einen angespannten Wohnungsmarkt definieren. In diesen Gebieten darf die Miete bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent über der im Ort üblichen Vergleichsmiete liegen.
Als Immobilienmakler bieten wir Eigentümern die Einordnung ihrer Wohnung oder ihres Hauses in Nürnberg in den Mietspiegel unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse als kostenloser Serviceleistung an.
Über die Vergleichsmieten informiert der örtliche Mietspiegel. Keine Anwendung findet die Mietpreisbremse bei Neubauten und bei umfassend modernisierten Häusern. Hier fällt der Erstbezug ebenso nicht unter das Gesetz. Dies gilt auch für Mieten, die schon vor dem Einzug der neuen Mieter zehn Prozent über der Vergleichsmiete lagen. Bestimmte Modernisierungen, die weniger als drei Jahre zurückliegen, unterliegen der Mietpreisbremse ebenfalls nicht.
Offenlegung der Vormiete
Vermieter müssen seit Anfang Januar 2019 die Vormiete offenzulegen, wenn sie eine die Vergleichsmiete um mehr zehn Prozent übersteigende Nutzungsgebühr verlangen. Beruft sich der Vermieter auf eine der anderen Ausnahmen, erfordert dies einen Hinweis im Mietvertrag. Außerdem senkte der Gesetzgeber die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete von elf auf acht Prozent.
Mieter können sich seit Anfang 2019 leichter gegen Verstöße im Rahmen der Mietpreisbremse wehren. Das Gesetz findet in zwölf Bundesländern Anwendung. In Bayern ist auch die Metropolregion Nürnberg betroffen.
Seit 1. April 2020 gelten nun schärfere Regelungen
Die Bundesregierung verschärfte die Mietpreisbremse zum 1. April 2020 noch einmal. Bisher konnten Mieter zu viel geforderte Mieten nur für zukünftige Zahlungen senken lassen. Nun müssen Vermieter zu hohe Mietforderungen aus der Vergangenheit erstatten. Dabei haben Mieter das Recht, Rückzahlungen ab Beginn des Mietverhältnisses zu fordern. Das neue Gesetz gilt für alle ab dem 1. April 2020 geschlossenen Mietverträge.
Um eine Rückzahlung zu erreichen, muss der Mieter seine Rüge spätestens 2,5 Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses äußern. Tut er es später, ist die Höhe der Miete nur für künftige Zahlungen anzupassen. Grundlage ist der § 556g des BGB. Vor dem 1. April 2020 geschlossene Mietverträge, bleiben von den neuen Regeln unberührt. Hier haben Rügen nur Auswirkungen auf die zukünftige Miete. Die entsprechende Rechtsgrundlage ergibt sich aus Artikel 229 § 51 EG BGB. Mit der gesetzlichen Anpassung wurde die Mietpreisbremse gleichzeitig bis 2025 verlängert. Das bisherige Gesetz sah nur eine Laufzeit bis Ende des Jahres vor.
Mit der neuen Regelung zur Mietpreisbremse drohen Vermietern erhebliche finanzielle Risiken, weil zu viel verlangte Mieten Rückforderungen erlauben. Aus diesem Grund sollten Vermieter unbedingt die gesetzlichen Auflagen erfüllen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Einhaltung der Mietpreisbremse erfordert die korrekte Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete der jeweiligen Immobilie. Dies kann z.B. über ein Sachverständigengutachten erfolgen oder über den Mietspiegel. So liegt für die Städte Nürnberg, Fürth und Erlagen jeweils ein sogenannter „qualifizierte Mietspiegel“ vor. Diese sind nach wissenschaftlich-statistischen Kriterien erstellt und werden in der Regel im 2 Jahres Turnus von den Städten neu ausgegeben.
Durch die korrekte Anwendung des Mietspiegel lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Die Miete der jeweiligen Wohnung darf zur Einhaltung der Mietpreisbremse dann um nicht mehr als 10% über der ortsübliche Vergleichsmiete liegen.
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