Der neue Nürnberger Mietspiegel 2026

Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen

Seit dem 1. August 2026 liegt der neue Mietspiegel für das Stadtgebiet Nürnberg vor. Als 27. Ausgabe bietet dieses Tabellenwerk die aktuelle Orientierungshilfe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und löst damit die Fassung von 2024 ab. Doch was hat sich in den letzten zwei Jahren auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt getan?

Kostenfreier Download: Mietspiegel Nürnberg 2026

Eine detaillierte Auswertung der Basismieten zeigt deutliche Trends.

Ein wissenschaftliches Fundament für den Wohnungsmarkt

Der Nürnberger Mietspiegel 2026 ist ein qualifizierter Mietenspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Er basiert auf einer repräsentativen empirischen Erhebung („Leben in Nürnberg 2025“), bei der Ende 2025 über 4.300 Haushalte befragt wurden. Ziel des Werkes ist es, Mietpreisentscheidungen zu versachlichen und Rechtssicherheit für beide Vertragsparteien in freifinanzierten Wohnungen zu schaffen.

Die Analyse: Kleine Wohnungen werden deutlich teurer

Ein direkter Vergleich der Basis-Nettokaltmieten zwischen 2024 und 2026 offenbart eine Schere, die immer weiter auseinandergeht. Besonders dramatisch ist die Entwicklung im Segment der Kleinstwohnungen.

• Der „Single-Aufschlag“: Wohnungen mit einer Größe von 20 bis 25 m² verzeichnen den stärksten Anstieg. Lag die Basismiete 2024 noch bei 16,34 €/m², kletterte sie im neuen Mietspiegel auf 17,70 €/m² – eine Steigerung von 8,3 %.
• Moderate Mitte: Bei klassischen 2-Zimmer-Wohnungen um die 50 m² stieg der Quadratmeterpreis von 9,80 € auf 10,48 € (+6,9 %). In der mittleren Größe von 71 bis 80 m² fiel das Plus mit 3,6 % (von 9,51 € auf 9,85 €) bereits spürbarer geringer aus.
• Stagnation im Luxussegment: Überraschend stabil zeigen sich sehr große Wohnungen. Einheiten zwischen 121 und 130 m² verharren nahezu auf dem Niveau von 2024 (ca. 10,10 €/m²), während bei Objekten über 151 m² sogar ein minimaler Rückgang der Basismiete um etwa 0,5 % auf 9,60 €/m² zu beobachten ist.

Diese Daten verdeutlichen, dass der Druck auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt primär das Segment der kleinen und mittleren Wohnungen trifft.

So wird die Miete berechnet

Der Weg zur ortsüblichen Vergleichsmiete führt über ein dreistufiges System. Zuerst wird die monatliche Basis-Nettokaltmiete anhand der Wohnfläche aus Tabelle 1 ermittelt. Im zweiten Schritt folgen Zu- oder Abschläge in Prozent, die Merkmale wie das Baujahr, die Ausstattung (z.B. Einbauküche, Fußbodenheizung) und die Lage (z.B. Altstadt-Zuschlag von +6 %) berücksichtigen.

Abschließend wird eine Spannbreite von +/- 23 % um den errechneten Mittelwert angewandt. Innerhalb dieser Spanne gilt eine Miete im Allgemeinen als ortsüblich. Beispielsweise liegt die mittlere Miete für eine 80 m² Wohnung aus dem Baujahr 1976 mit Standardausstattung laut dem neuen Mietbeispiel bei etwa 10,44 €/m².

Fazit

Der Mietspiegel 2026 zeigt, dass Wohnen in Nürnberg – insbesondere in kleinen Wohnungen – spürbar teurer geworden ist. Für Mieter ist es ratsam, bei Mieterhöhungsverlangen genau nachzuprüfen, ob die geforderte Miete innerhalb der neuen 2/3-Spannbreite liegt. Vermieter wiederum erhalten mit dem aktualisierten Werk eine rechtssichere Basis für ihre Kalkulationen.