Hinweise für Hauskäufer infolge des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG)

Hinweise für Hauskäufer, angepasst an das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), welches das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablöst.

Durch die Ablösung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entfallen viele komplexe Regelungen des alten „Heizungsgesetzes“. Das Ziel ist eine technologieoffenere und flexiblere Gestaltung der energetischen Modernisierung. Für Käufer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ergeben sich dadurch folgende wichtige Änderungen und Pflichten:

Kernpunkte des GModG:

• Wiederherstellung der Entscheidungsfreiheit: Die pauschale Vorgabe, dass jede neue Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss, wurde gestrichen.

• Technologieoffenheit: Eigentümer können beim Heizungstausch künftig wieder frei zwischen verschiedenen Optionen wählen, darunter Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse, aber auch weiterhin Gas- und Ölheizungen.

• Bio-Treppe: Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss sicherstellen, dass diese ab 2029 einen zunehmenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe (z. B. Biomethan oder Wasserstoff) nutzt.

Heizung:

• Kein generelles Betriebsverbot nach 30 Jahren mehr: Die alte Regelung des § 72 GEG, wonach Heizkessel nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden mussten, wurde ersatzlos gestrichen.

• Anforderungen an Gas- und Ölheizungen (§ 43 GModG): Bei neu eingebauten fossil betriebenen Heizungen gilt eine stufenweise Beimischpflicht für grüne Brennstoffe:

  • ab 01.01.2029: mindestens 10 %

  • ab 01.01.2030: mindestens 15 %

  • ab 01.01.2035: mindestens 30 %

  • ab 01.01.2040: mindestens 60 %.

• Nachrüstung bei Zentralheizungen: Die Pflicht zur Ausstattung von Zentralheizungen mit Außentemperaturfühlern und Zeitschaltuhren bleibt bestehen (§ 61 GModG).

Wärmedämmung und Nachrüstungspflichten:

• Rohrleitungen (§ 69 GModG): Wärmeabgebende Leitungen und Armaturen müssen gedämmt werden.

• Geschossdecken/Dach (§ 35 GModG): Die Dämmung der obersten Geschossdecken (oder alternativ des darüberliegenden Dachs) ist verpflichtend.

• Frist für Hauskäufer: Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern müssen diese Nachrüstungen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang durchgeführt werden.

Anbau, Umbau und Sanierung:

• Energetische Anforderungen (§ 36 GModG): Werden Änderungen an der Gebäudehülle vorgenommen, die mehr als 10 % der Bauteilfläche betreffen, müssen bestimmte energetische Mindeststandards (U-Werte) eingehalten werden.

• Nachweispflichten (§ 38 GModG): Bei umfassenden Sanierungen gelten die Anforderungen als erfüllt, wenn das Gebäude den Primärenergiebedarf eines entsprechenden Referenzgebäudes um nicht mehr als 50 % (bis Ende 2029) bzw. 60 % (ab 2030) überschreitet.

Beratung und Energieausweise:

• Streichung der Pflichtberatung: Die bisherige Pflicht zur Durchführung eines informatorischen Beratungsgesprächs beim Kauf oder bei Sanierungen (alt § 80 GEG) wurde zur Entbürokratisierung abgeschafft.

• Digitaler Energieausweis: Energieausweise müssen künftig standardmäßig digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt werden.

Solarenergiepflicht (§ 106 GModG):

• Für neue Wohngebäude, die ab dem 1. Januar 2030 errichtet werden, besteht die Pflicht zur Installation von Solarenergieanlagen (Photovoltaik oder Solarthermie).

Staatliche Förderungen:

• Der Umstieg auf klimafreundliche Heizsysteme wird weiterhin durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt.

Schornsteinfeger:

• Hauskäufer müssen den Eigentumsübergang weiterhin unverzüglich dem zuständigen Bezirksschornsteinfeger mitteilen. Dieser prüft im Rahmen der Feuerstättenschau auch die Einhaltung der neuen Nachrüstverpflichtungen des GModG. Nach dem Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) kann ein Verstoß mit einer Geldbuße von bis zu 5.000 EUR geahndet werden.

• Über die Webseite des Schornsteinfeger Landesinnungsverbands können Sie Ihren zuständigen Schornsteinfeger finden.

Hinweis: Alle Angaben erfolgen ohne Gewährleistung. Stand der Information ist der Gesetzentwurf von Juli 2026. Bitte informieren Sie sich vor baulichen Maßnahmen bei einem qualifizierten Energieberater über die aktuell geltenden Fassungen und Fördermöglichkeiten!