Immobilien Bewertung zahlt sich aus

Der Energieausweis bei Verkauf und Vermietung von Immobilien

Beim Verkauf einer Immobilie ist der Energieausweis heutzutage unverzichtbar. Hierbei handelt es sich um einen Energiepass, der mit einer Skala von Rot (Energiefresser) bis Grün (besonders energieeffizient) ausgestattet ist. Sowohl für Käufer als auch für Mieter einer Immobilie sind die Informationen in einem Energieausweis wichtig, um sich bei einer Haus Vermietung oder Wohnung Vermietung einen Eindruck zur energetischen Qualität des Gebäudes zu verschaffen.

Gültige Energieausweise müssen spätestens zum Beginn einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung vorgelegt werden. Ansonsten kann es sein, dass für den Eigentümer ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 € fällig wird. Grundsätzlich wird zwischen zwei Ausweisarten, dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis unterschieden. Die Unterschiede und Notwendigkeiten stellen wir Ihnen nachfolgend genauer vor.

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Die Arten von Energieausweisen und ihre Unterschiede

Der Energieausweis als Verbrauchsausweis

Ein Verbrauchsausweis orientiert sich stets am tatsächlichen Verbrauch eines Gebäudes in den vergangenen Jahren. Hierfür werden für die Kalkulation die Heizkosten dreier Abrechnungsperioden herangezogen, die alle Wohneinheiten des Hauses betreffen. Somit gibt es bei Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen keinen Energieausweis für einzelne Wohnungen, sondern immer nur einen für das gesamte Objekt.

Bei der Kalkulation des Verbrauchskennwertes müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden, wie beispielsweise die örtlichen Witterungsverhältnisse oder auch längere Leerstände, welche die Kennwerte beeinflussen könnten. Würde nur eine Abrechnungsperiode herangezogen werden und der Winter war in dieser besonders mild, könnten die Angaben entsprechend verfälscht sein. Um dies zu verhindern, wird auch der sogenannte Klimafaktor mit in die Berechnung einbezogen.

Allgemein sind Verbrauchsausweise zulässig für Mehrfamilienhäuser, in denen es wenigstens fünf Wohneinheiten gibt. Weiterhin gelten sie für alle Wohnhäuser, die der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Aus diesem Grund gilt der Verbrauchsausweis beispielsweise nicht für unsanierte Immobilien mit weniger als fünf Wohneinheiten. In diesem Fall wird der aufwendigere, sogenannte Bedarfsausweis benötigt.

Der Bedarfsausweis beim Immobilienverkauf


Bei einem Bedarfsauseis erfolgt die Ermittlung des theoretischen Energiebedarfs einer Immobilie durch ein professionelles technisches Gutachten. Beurteilt werden hier unter anderem bauliche Bestandteile wie die Fenster, Türen und ihre Dämmung sowie auch die Heizungsanlage und die individuelle Geometrie des Gebäudes.

Grundsätzlich wird der bedarfsorientierte Ausweis obligatorisch bei Neubauten ausgestellt - sonst sind nur alle Gebäude dazu verpflichtet, welche noch nicht der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechend und die nur vier oder noch weiter Wohneinheiten aufweisen. Der Grund: Hat eine Immobilie mehr als fünf Wohneinheiten, wird davon ausgegangen, dass die verschiedenen Verbrauchshöhen der einzelnen Parteien sich aneinander angleichen und so ein natürlicher Durchschnitt entsteht. Im Bedarfsausweis sind sowohl ein Wert für den Endenergiebedarf als auch einer für den Primärenergiebedarf vermerkt. Ist der Primärenergiebedarf höher als der Endenergiebedarf, geht man von einer Beheizung mit weniger effizienten Energieträgern aus.

Wann wird der Energieausweis z.B. für den Hausverkauf benötigt?


Allgemein benötigt man immer einen Energieausweis, wenn eine Immobilie auf dem Markt zum Verkauf angeboten wird. Allerdings gibt es Ausnahmen: Nicht erforderlich ist der Ausweis, wenn es sich um denkmalgeschützte Gebäude, Häuser bis maximal 50 m² Nutzfläche oder auch um Abrisshäuser handelt.

Beim Verkauf oder einer Haus Vermietung bzw. Wohnung Vermietung wird ebenso ein Energieausweis benötigt - dieser ist in der Regel über die Hausverwaltung verfügbar. Hierbei muss jedoch berücksichtigt werden, dass der Energieausweis für das gesamte Haus ausgestellt ist. So muss man als Käufer bzw. Mieter selbst einschätzen können, ob der Energieverbrauch in Ordnung ist. Zu beachten ist außerdem, dass Wohnungen im Erdgeschoss meist einen höheren Energieverbrauch haben kann, als höher gelegene Einheiten.

Wie hoch sind die Kosten für einen Energieausweis?


Für die Kosten eines Energieausweises für einen Haus Verkauf oder Wohnung Verkauf gibt es vom Gesetzgeber grundsätzlich keine festen Regeln. Einerseits sorgt dies für einen fairen Wettbewerb, andererseits muss man auch darauf achten, dass man nicht etwa auf unseriöse Anbieter hereinfällt. Ist ein Energieausweis nicht korrekt erstellt worden, muss mit einem Bußgeld gerechnet werden.

Im Normalfall betragen die Kosten für einen Verbrauchsausweis weniger als 100 €, während ein Bedarfsausweis schnell bis zu 500 € oder mehr kosten kann. Die Kosten hierfür muss der Besitzer der Immobilie bzw. bei einer Eigentumswohnung, die Eigentümergemeinschaft tragen. Liegen die Preise von einem Anbieter deutlich unter diesem Durchschnitt, sollte man vorsichtig sein.

Die Gültigkeit von Energieausweisen


Für gewöhnlich ist ein Energieausweis über einen Zeitraum von zehn Jahren gültig. Eine Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass er ohne Fehler erstellt worden und korrekt ist - denn ansonsten muss man selbst nachbessern. Wurden darüber hinaus Renovierungen durchgeführt oder die Dämmung erneuert, ist danach immer ein neuer Energieausweis auszustellen. Falls ein Energieausweis schon den Vorgaben der Energieeinsparverordnung entspricht und nicht älter als zehn Jahre ist, kann auch ein älterer Ausweis noch gültig sein.

Fazit: Der Energieausweis ist unverzichtbar für jeden Immobilienverkauf


Ganz egal, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt - erst mit einem Energieausweis ist eine Einschätzung des voraussichtlichen Energiebedarfs einer Immobilie möglich. Zeigt die Skala nur Werte im roten Bereich an, ist mit hohen Nebenkosten zu rechnen und man sieht sich unter Umständen lieber nach einer anderen Immobilie um. Bei grünen Werten gilt die Immobilie dagegen als energieeffizient - man spart also teure Energiekosten. Wichtig ist, sich als Immobilienverkäufer zwingend vor dem Beginn der Verkaufsaktivitäten um die Ausstellung eines Energieausweises zu kümmern - dann besteht auch nicht die Gefahr eines Bußgelds.