Haus verkaufen beim Sonderfall Erbe, Erbgemeinschaften

Immobilie verkaufen Erbe

Wenn ein Haus oder eine Wohnung an mehrere Angehörige des Erblassers geht, ist ein Verkauf oft die sinnvollste Lösung, um alle Erben zufrieden zu stellen. Nicht selten gehen die Interessen der Beteiligten weit auseinander und allein die Koordination der Abläufe nimmt viel Zeit in Anspruch.

Haus Verkauf durch eine Erbengemeinschaft – sachkundige Hilfe vermeidet Ärger und Auseinandersetzungen

 Für Kaufinteressenten stellt sich diese Situation oft als schwierig dar, denn sie können kaum einschätzen, ob sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft wirklich alle einig sind. So wird es immer nötig sein, einen Ansprechpartner für Interessenten festzulegen. In der Regel ist das ein Erbe, der tatsächlich auch vor Ort ist. Derjenige hat dann viele Verpflichtungen, führt Gespräche und muss Besichtigungstermine wahrnehmen. Da kommt schnell der Eindruck auf, dass es ein bisschen ungerecht ist, wenn einer die ganze Arbeit macht, der erzielte Verkaufserlös aber später entsprechend der Erbquoten geteilt wird.

Wie unterstützt ein Makler Erbengemeinschaften?

Die Einbeziehung eines Immobilienmaklers als neutrale Instanz hat für Erbengemeinschaften erhebliche Vorteile. Immobilienmakler kennen den Markt vor Ort genau und können abweichende Vorstellungen der Erben untereinander, auf ein gemeinsames Niveau bringen. Oft haben gerade Miterben, die weder die Immobilie selbst noch den lokalen Markt kennen, Vorstellungen hinsichtlich Preis, Zustand und Nutzung des Hauses, die zu Auseinandersetzungen unter den einzelnen Erben führen können. Ein vertrauenswürdiger Außenstehender, der die Interessen aller Beteiligten gleichermaßen vertritt, kann viele Meinungsverschiedenheiten auflösen.

Ein weiterer großer Vorteil besteht darin, dass den Kaufinteressenten z.B. für den Haus verkaufen ein kompetenter Ansprechpartner zur Verfügung steht. Potenzielle Käufer sind nicht daran interessiert, sich mit jedem Erben einzeln verständigen zu müssen, sondern wollen sich darauf verlassen können, dass die Abwicklung der Veräußerung professionell und verbindlich erfolgt. Die Beratung durch einen ortsansässigen Makler ist bereits bei der Vorbereitung eines Verkaufs sehr hilfreich. Oft ist eine Haus vor dem Tod ihres Besitzers ein wenig zu kurz gekommen. Ein Immobilienmakler kann hier sehr genau einschätzen, ob es sinnvoll ist, noch etwas in die Pflege von Haus und Grundstück zu investieren oder lieber einen entsprechenden Abschlag beim Verkaufserlös hinzunehmen. Auch darüber brauchen sich die Erben im Zweifelsfall dann nicht auseinanderzusetzen, sondern können einfach dem Rat des Experten vertrauen.

Was müssen Erben beachten?

Vor dem Verkauf eines geerbten Hauses ist ein Erbschein nötig, den das zuständige Nachlassgericht ausstellt. Alle darin als Erben benannten Personen müssen dem Verkauf zustimmen. Eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist entgegen der landläufigen Annahme nicht notwendig. Der Notar, der den Grundstückskaufvertrag beurkunden soll, überprüft vorher die Berechtigung der Verkäufer. Entscheidet der Notar, dass die Voraussetzungen für einen wirksamen Abschluss des Vertrags vorliegen, genügt das vollkommen. Der Verzicht darauf, die Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen, spart Zeit und Gebühren. Sollte es dennoch gewünscht sein, ist die Umschreibung aber selbstverständlich möglich. Häufig sind nicht alle Erben auffindbar. In diesem Fall hat eine Erbengemeinschaft die Möglichkeit, für Miterben, die zwar bekannt aber nicht erreichbar sind, einen Nachlasspfleger durch das Gericht bestellen zu lassen. Die Nachlasspflegschaft dient dazu, die Erbengemeinschaft nicht handlungsunfähig zu machen. Ein Nachlasspfleger kann – sofern die Anforderungen erfüllt sind – anstelle der vermissten Erben einem Verkauf zustimmen und auch ihren Anteil am Erlös für sie in Empfang nehmen. Kann eine Erbengemeinschaft sich gar nicht über den Verkauf einer im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Hauses oder Wohnung einigen, bleibt den Erben nur eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Da dieses Verfahren kompliziert und kostenintensiv ist, ist Erbengemeinschaften grundsätzlich dazu zu raten, eine Einigung herbeizuführen, um eine Versteigerung zu vermeiden. Der Erlös solcher Immobilien Versteigerungen bleibt häufig weit hinter den Möglichkeiten eines freihändigen Verkaufs zurück.

Ist ein Wertgutachten für den Haus Verkauf notwendig?

Ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen anfertigen zu lassen ist nicht zwingend vorgeschrieben, hat aber je nach individueller Situation verschiedene Vorteile. Es liefert eine verbindliche Grundlage für die beteiligten Erben und kann so helfen Konflikte zu vermeiden. . Die Kosten für das Gutachten dürfen bei der Berechnung von Gebühren und Steuern vom Wert des Nachlasses abgezogen werden, sodass sich der Preis des Gutachtens relativiert. Hinzu kommt, dass die Erben auch hier dem fundierten Urteil eines Experten folgen können und sich nicht gegenseitig von dieser oder jener Einschätzung überzeugen müssen. Letztlich hilft ein Wertgutachten ebenfalls, Streit zu vermeiden. Das gilt auch später noch. Nicht selten tauchen nach Jahren noch einmal Fragen auf, die sich mit einem Blick in das damalige Gutachten leicht klären lassen.