Denkmalschutz Immobilie verkaufen

Weißgerbergasse Nürnberg

Viele Städte mit einem historischen Stadtkern wie z.B. in Nürnberg besitzen eine große Anzahl an Häusern und Gebäuden mit alter Bausubstanz, die im Allgemeinen unter das Denkmalschutzgesetz fallen. Dies bedeutet für den Immobilienverkäufer einige Besonderheiten zu beachten.

Begriffsklärung: Denkmalschutz und Ensembleschutz

Der Ensembleschutz beruht auf dem „Verunstaltungsgesetz“ von 1909 und bedeutet in aktueller, denkmalpflegerischer Hinsicht den Erhalt eines gesamten Baukomplexes, eines Gebäudeensembles, eines Straßenzuges oder sogar eines ganzen Stadtviertels. Typisches Beispiel ist das UNESCO Welterbe, das den Ensemblegedanken über den Gedanken des detaillierten Denkmalschutzes stellt. Grund ist, dass hier das äußere, vom Einheimischen und vom Touristen wahrgenommene Erscheinungsbild im Vordergrund steht. Es ist unwahrscheinlich, dass ein Besucher in ein privates Gebäude eintritt und zum Beispiel die Deckenfarbe des Salons sieht, außer bei bedeutenden Monumenten, die öffentlich besichtigt werden können.

Anders sieht es beim Denkmalschutz aus: Hier sind alle Teile eines Gebäudes in die Begutachtung mit einbezogen, schutzwert sind also nicht nur die Fassaden eines Gebäudes, sondern auch das Innere. Dies können antike Holzvertäfelungen oder Fußböden sein, alte Deckenmalereien, historische Beschläge an Türen und Fenstern, selbst Details wie alte Kachelöfen, gusseiserne Säulen, antike Installationen oder Balkongitter können unter den Denkmalschutz fallen. Auch wenn keine antiken Malereien vorhanden sind und zum Beispiel einfach nur innen oder außen ein neuer Anstrich geplant ist, muss die Farbe mit dem Denkmalschutzamt abgesprochen werden. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um ein hunderte Jahre altes Haus handeln: auch Gebäude aus den Fünfziger oder Sechziger Jahren können unter Denkmalschutz stehen.

Der Ensemble- und Denkmalschutz wird durch die regionale Denkmalschutzverordnung geregelt. Zuständig ist entweder die Baubehörde oder in großen Städten auch ein eigenes Denkmalschutzamt.

Was bedeutet der Denkmalschutz für den Verkäufer bzw. Eigentümer?

Von einigen begrüßt, von anderen verteufelt: Es kommt ganz auf die persönliche Sichtweise und Pläne an, ob ein unter Denkmalschutz gestelltes Gebäude positiv oder als Last gesehen wird. Der private Eigentümer, der sich ein altes Fachwerkhaus kauft, um in der Atmosphäre eines gemütlichen, alten Gebäudes zu leben, wird es begrüßen, das der Denkmalschutz nicht nur wertvolle Tipps zur Renovierung und zur Auswahl der geeigneten Materialien gibt, sondern auch den Umbau mit einem Kostenzuschuss subventioniert. Dies kann den Haus Verkauf trotz Denkmalschutz positiv begünstigen. Dagegen wird der Bauträger, der ein großes, neoklassizistisches Gebäude in ein lukratives Gewerbeobjekt umwandeln will, vermutlich weniger begeistert von den strengen Auflagen des Denkmalschutzes sein.

Praxistipps für den Verkauf einer Denkmalschutz Immobilie:

  • Handwerker Rechnungen sammeln
  • Schriftverkehr mit dem Dankmalschutzamt sammeln
  • Eintrag in der Denkmalliste Bayern recherchieren: Denkmäler Bayern online
  • Zuständig in Nürnberg ist die untere Denkmalschutzbehörde der Stadt

Vorteile eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, eine Bestandsimmobilie zu kaufen oder verkaufen, und diese wegen Ihres Alters oder Ihrer besonderen architektonischen Bedeutung unter Denkmalschutz steht, gibt es neben all dem Charme und der Einmaligkeit einer alten Immobilie zunächst einmal konkrete finanzielle Vorteile für Sie:

Der normalerweise obligatorische Energieausweis und die damit verbundenen, teilweise kostenintensiven zusätzlichen Dämm-Maßnahmen entfallen entweder ganz oder zumindest teilweise. Generell werden in Hinblick auf die Wärmeschutzverordnung die Anforderungen an ein denkmalgeschütztes Haus immer kleiner sein als bei einem normalen Haus. Daneben können bei Renovierungen  Zuschüsse beantragt werden, die meist bei 20 bis 25% der Summe der Sanierung liegen. Sehr wichtig ist, diese vor der Baumaßnahme zu beantragen und in enger Absprache mit dem Denkmalschutz zu realisieren, dafür ist ein Bausachverständiger vorgeschrieben. Zu guter Letzt können Investitionen und Modernisierungen steuerlich abgesetzt werden.

Aber bestimmt sind es nicht die finanziellen Aspekte, die Sie als erstes bewegt haben, mit einem Altbau zu liebäugeln. Es ist der besondere Charme, den alte Gebäude ausstrahlen, die schönen Erker, alte Holzdielen, alte Wintergärten – kein Neubau kann dies bieten, und jedes alte Haus hat seine einmalige Architektur und die gelebte Geschichte, die man in seinen Räumen spürt. Viele Jugendstil-Wohnungen haben sehr große Räume, hohe Stuckdecken und teilweise noch die originale Verglasung in alten Holzfenstern, wenn man Glück hat. Sie haben das sichere Gefühl, ein Unikat statt Massenware zu kaufen.

Nachteile eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes

Allerdings muss man sich auch über einige Nachteile im Klaren sein, die unter Denkmalschutz stehende Gebäude mit sich bringen. Auch wenn man steuerliche Vorteile und staatliche Zuschüsse in die Waagschale wirft, sollte man dennoch nicht verkennen, dass Renovierungen alter Häuser grundsätzlich kostspieliger sind als bei neueren Bauten.

Ganz besonders gilt das bei Häusern unter Denkmalschutz, müssen doch oftmals teurere Baumaterialien gekauft werden, statt einfacher Auswechslung alte Bauteile aufwendig saniert werden, altes Parkett oder antike Deckenmalereien freigelegt und von teuren Fachleuten überarbeitet werden, oder gar antike Baumaterialien bei speziellen Baustoff-Händlern bezogen werden. Außerdem haben alte Gebäude meist höhere Energiekosten, da es unter denkmalschutztechnischen und auch ästhetischen Gründen nicht möglich ist, aktuelle Dämmwerte zu erreichen.

Praktische Beispiele Denkmalschutz Nürnberg


Unter den vielen deutschen Städten mit einer bedeutenden Altstadt ist Nürnberg sicher einmalig. Mit der beeindruckenden Zahl von über 2100 Baudenkmälern gehört es zu den wichtigsten Städten mit alter Bausubstanz. Im Mittelalter gegründet, befinden sich zahlreiche Befestigungsbauten und Sakralbauten aus dem 13. Jahrhundert unter den ältesten Bauwerken der Stadt. Die ältesten Privathäuser, das bekannte Nürnberger Bürgerhaus, stammen aus dem 15. Jahrhundert und wurden bevorzugt in Stein ausgeführt. Aber auch zahlreiche Fachwerkhäuser sowie die späteren bürgerlichen Häuser des 18. bis frühen 20. Jahrhunderts stehen oft unter Denkmalschutz. In den alten Stadtteilen von Nürnberg sind außerdem große Teile durch den Ensembleschutz geschützt.

Sehr beliebt sind heutzutage auch Eigentumswohnungen in Jugendstil-Gebäuden. Beim Verkauf und der Renovierung müssen Sie beachten, dass neben der Fassade oft auch Innenanstriche nur mit speziellen, vom Denkmalschutz zugelassenen Farbsystemen ausgeführt werden dürfen. Dazu gehören zum Beispiel Kalkputze und Silikatfarben im Außenbereich und Kasein- und Kalkfarben im Innenbereich. Auch hohe Stuckdecken dürfen nicht abgehängt oder verkleidet werden, genauso wenig darf Teppichboden auf den alten Parkettböden verklebt werden. Bei größeren Sanierungen wie zum Beispiel Fenstersanierung müssen die alten Fenster aufgearbeitet werden, oder bei sehr schlechter Substanz neue nach altem Vorbild von einem Tischler angefertigt werden.

Fazit

Mühen und Kosten, die ein unter Denkmalschutz stehende Hauses oder Wohnung mit sich bringen, werden durch ein stilvolles Wohnen in einer einmaligen Immobilie belohnt. Dies macht sich auch im Verkaufswert solcher Immobilien bemerkbar da sich hier - gute Lage und guter Zustand vorausgesetzt - über den reinen Sachwert hinaus auch ein gewisser "Liebhaberpreis" erzielen lässt.